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土地、融資成本雙高,千億“新兵”正榮地產盈利能力堪憂

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新聞來源:網絡 時間:2019-4-2 15:28:37 瀏覽:133

近日,正榮地產控股股份有限公司(HK:06158,下簡稱“正榮地產“)發布了其上市之后的首份年度成績單。截至2018年12月31日,正榮地產實現合同銷售額1080億,同比增長54.0%;合同銷售面積644萬平方米,同比增長69.8%;核心利潤大增70%、凈負債率降至74%。

對于正榮地產的投資者來說,這是一個好消息,但他們并未就此買單。3月25日,正榮地產的最新股價為5.28元,該價格不僅低于與其同在港股上市的中國奧園(HK:03883)、融信中國(HK:03301)等房企,更是低于陽光城集團(SZ:000671)、藍光集團(SH:600466)等在A股上市的房企。有專家對藍鯨房產分析道:“這與其盈利能力不無關系。“

2015-2018年,用四年時間完成了230億到千億跨越的正榮地產,由于在規模與利潤的平衡上,選擇了前者,導致其盈利表現及土儲布局長期處于失衡狀態。2019年,跨過千億門檻的正榮地產開始重新調整節奏,提出保守的1300億銷售目標。降速之后,其會怎樣化解權益土儲較低、高融資及土地成本難題?又將如何提高自身盈利能力?

低歸母凈利潤背后,權益土儲面積較低

在正榮地產剛剛發布的這份年報中,備受爭議的便是歸屬于母公司所有者凈利潤的不足。年報顯示,2018年,正榮地產凈利潤約為22.33億元,同比增長46.74%。其中,母公司擁有人應占溢利為人民幣21.21億元,同比增長50.5%,創下了正榮地產歷年之最。然而,若將這一數據放諸行業中,則略顯慘淡。

正榮、富力、金科、雅居樂四家新晉房企歸母凈利潤對比

據其年報顯示,2018年,正榮地產實現合同銷售額1080億元,邁入千億俱樂部,與其共同邁入的還有雅居樂(HK:03383)與富力地產(HK:02777)等企業,后兩者的銷售額分別為1026.7億元及1311億元,其中,三家的歸母凈利潤分別為21.21億元、71.25億元及83.71億元,正榮地產的歸母凈利潤表現由此可見一斑。

58安居客首席分析師張波對藍鯨房產分析道:“影響企業歸母凈利潤的一個重要因素是每個項目子公司的盈利水平。”他表示,如果正榮地產想要歸母凈利潤的絕對值得到大幅提升,則需要有更多的土儲。

事實上,房地產預收款模式決定了企業當年的營收和利潤是由過去兩三年的銷售轉化來的,也因此,通過房企土儲布局情況,才更能掌握其下一年度的市場表現。

藍鯨房產梳理發現,截至2018年年末,正榮地產的土地儲備為2456萬平方米,權益土儲面積為1300萬平方米。其中,2018年,正榮地產共獲取了57宗土地,拿地面積為1114萬平方米,但其權面積益只有389.25萬平米,而同期雅居樂的權益土地面積為909萬平米,富力地產為1405萬平方米。由此來看,正榮地產手里的真實土儲面積總量并不多。

近期的業績發布會上,正榮地產執行董事兼行政總裁王本龍坦言,“2018年,正榮地產的銷售權益占比大概是52%,今年估計也在50%-55%左右,不會有太大的變化。從今年開始,正榮地產會提高拿地的權益比例,但這個變化要在2020年以后的銷售數據里才會體現出來。”

在業內人士看來,土地儲備有問題確實會影響其歸母凈利潤表現,上海中原地產首席分析師盧文曦對藍鯨房產表示,“房地產是一個滾動開發的模式,如果總土儲夠多,那么近期拿地少不會有太大影響,還可以通過后期補回來;如果持續土儲不足,那肯定會影響業績。”

低凈利率下,高價地如何消化?

在房企盈利能力的凈利率指標上,正榮地產的表現也并不樂觀,這主要是源于其居高的地價成本所致。

年報顯示,2018年,正榮地產的股東應占核心利潤率由上年同期的5.7%提升至7.4%,而據克而瑞地產研究中心統計,2018年上半年,行業平均加權凈利率為14.7%, 此外,與雅居樂、富力地產等同規模房企相比,正榮地產的凈利率也偏低。

“影響凈利潤的因素主要包括兩類,第一類稱之為成本因素,即拿地成本、營建成本等,如果土地的成本較高,尤其是地王項目占比過高,則極有可能拉低利潤率水平;第二類稱之為費用,主要就是“三項費用”即財務費用、管理費用、制造費用,對于房產開發企業來說,財務費用的影響因素相對較大,尤其是通過高杠桿方式獲取資金,一部分利息會增加存貨成本,另一部分費用化的利息則會明顯增加財務費用,進而影響企業的利潤水平。“張波對藍鯨房產分析道。

回顧正榮地產近幾年的發展,“地王”始終如影隨形。2013年,正榮地產從區域房企走向全國市場,短時間內快速進駐了上海、南京、蘇州、天津等地,隨之而來的是其不計成本的拿地,如2016年,在武漢,正榮地產先后于5月及7月拿下了兩個“地王”項目,其溢價率分別為173%及442.15%。當年7月份,正榮地產又拿下南昌經開區“地王”。

由此開始,正榮地產被業界稱為“地王收割機”,而如今,上述種種“惡果”在其財報中演化為“拿地成本為4491/元/平方米“,高于雅居樂的2825元/平方米,及富力地產的2600元/平方米。值得注意的是,隨著房地產下行壓力加大,正榮地產陷入土地成本走高,售價下調的尷尬境地,2018年,正榮地產平均售價為16765元/平方米,而2017年同期為18484元/平方米。

此外,高昂的融資成本也在吞噬著正榮地產的利潤。年報顯示,2018年,正榮地產的融資成本上升0.4個百分點至7.8%。“這個成本有點兒高。“盧文曦直言道。

對此,正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健解釋稱:“銷售均價下跌主要是因為2018年公司在二線城市銷售占比大幅提升,而在上海等一線城市銷售占比減少所致。”同時,陳偉健提出了兩點計劃:一是平均的融資成本,在2019年會慢慢下降;第二是政策限價的壓力會下降,市場也會得以改善。但在熱點城市限價不放松的前提下,這些問題真的能夠有效解決嗎?恐怕并不容易。

調整組織架構,人事動蕩不斷

壓力之下,正榮地產人事變動頻現。

2018年8月,原正榮地產總裁、行政總裁林朝陽以及原正榮地產副總裁肖春和退出地產總部經營團隊,轉而主管正榮產業發展集團。

同年11月,正榮地產財務總監及聯席公司秘書談銘恒辭職,原新城發展執行董事、副總裁陳偉健則接任了談銘恒的財務總監職位,陳偉健同時為正榮執行董事兼副總裁。據悉陳偉健在財務方面主要面向境外,康宏則面向境內。據壹地產報道稱,正榮地產上市后的一年時間中,已經至少有10名高管離職。

有專家分析認為,這與企業業績表現不無關系。易居研究院智庫中心嚴躍進指出,“房企資金壓力大,已經是人盡皆知的事情,這確實會成為相關管理人員工作發生變動的原因。”

新的一年開啟,正榮地產的人事變動并沒有就此打住。2018年11月,正榮提出了“精總部、強區域”6字方針,開啟了一場關于組織和架構的大調整。據了解,伴隨著這場改革的發起,上海公司與蘇州公司合并為蘇滬區域公司,濟南區域公司與天津區域公司合并為環渤海區域公司;廣州區域公司與長沙區域公司進行整合。

在此背景下,3月19日,正榮地產內部發文稱,正榮地產副總裁劉翔因個人原因申請辭去副總裁及董事會秘書職務,經正榮地產控股董事會研究決定,同意其辭職申請。此外,劉翔的董事會秘書一職由正榮財務總監康宏兼任。這或許只是個開始。

由組織架構調整所帶來的人事變動并不稀奇,只不過在各項成本高企的狀態下,這項調整的效果究竟會如何,還待考證。

整體來看,上市一年之后,正榮地產交出的這份答卷顯然有些差強人意,在2019年的布局中,其會如何突圍,我們拭目以待。([email protected])

文章原標題:《土地、融資成本雙高,千億“新兵”正榮地產盈利能力堪憂》

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