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第一太平戴維斯:一季度重慶住宅土地市場回暖 量價齊升

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新聞來源:網絡 時間:2019-4-2 15:30:37 瀏覽:125

第一太平戴維斯今日發布《2019年第一季度重慶房地產市場回顧與未來展望》,報告顯示:

甲級寫字樓需求略有回升,第三方辦公空間運營商擴張放緩;

重慶提出打造國際消費中心城市,品牌加速線上與線下聯動推進擴張步伐;

住宅土地市場量價齊升,需求顯著回升。

甲級寫字樓市場

2019年第一季度,市場迎來冉家壩華融廣場T2 以及江北嘴國金中心T6兩個新增項目約11萬平方米體量入市,推高甲級寫字樓市場總存量至231萬平方米。本季度市場整體表現略有回暖,錄得全市甲級寫字樓凈吸納量約5.1萬平方米,相較于2018年第一季度增長20%,促進市場在較大新增供應背景下整體空置率保持平穩,僅微幅上漲0.1個百分點至36%。

從需求端來看,金融和信息技術兩大行業占比新增辦公需求過半,分別占據當季新增需求28%和24%。隨著全國從去杠桿向穩杠桿政策轉變,金融行業辦公需求逐步企穩,季內保險和投資管理企業表現突出,占金融行業新增租賃比例一半以上。但對互聯網金融和小額貸款等新型金融企業嚴控基調依舊,其新增需求繼續保持低位,且退租比例達六成。重慶加快新經濟發展政策繼續發酵,促發以信息技術為首的TMT企業釋放辦公需求。季內錄得字節跳動落戶渝中區大石化板塊企業天地3號樓,承租面積達1.5萬平方米,成為季度焦點,也折射重慶對該類企業的吸引力逐步增強。房地產市場熱度帶動其行業辦公需求不減,以15%的占比作為季度第三大辦公需求來源,持續集聚北區,貢獻新牌坊板塊約四成新增成交。

在第三方辦公空間項目方面,轉租公司性價比高和靈活租賃等特點,繼續吸引非甲級寫字樓租戶落戶,其平均出租率高達70%。與之相對,陸續入市的聯合辦公項目市場表現平平,且由于成本和運營問題,已出現個別項目退出現象。總體而言,經歷去年大規模擴張后,出于自身資金、租賃成本、可供選擇項目大幅減少等原因,目前第三方辦公空間運營商在渝擴張步伐明顯放緩,從規模競賽已進入運營競賽的階段之后,將考驗市場各方應對之策。

租金方面,市場新增供應壓力不斷,市場空置率持續高企,加之第三方辦公空間不斷推出特價房源以及部分退租較多的樓宇下調幅度增大,共同拉動季內甲級寫字樓市場平均租金下調1.2%,報人民幣89.3元每平方米每月。

展望未來,伴隨著以穩就業為政策導向的企業大規模減負舉措,或將幫助各類企業階段性發展擴張,有利于辦公樓市場發展。但值得注意的是,一方面,本季度一線城市寫字樓市場出現階段性需求疲軟,反映出企業業務發展遇阻,也導致其全國性投資擴張受限。作為西部重要的投資地,外來新設立企業或出現暫時減少。另一方面,基于對未來經濟展望尚未轉好,許多企業辦公搬遷或升級的決策周期拉長,兩方面因素或會影響市場后續發展趨勢。同期,全年預計將再迎來超過40萬平方米的新增供應,包括部分延期項目以及備受關注的來福士廣場,年度供應為近年新高,供需緊張關系尚未出現轉變,導致租金或仍將處于下行通道。

零售物業市場

2019年第一季度,中迪廣場·歐洲城時尚購物中心亮相傳統商圈楊家坪,亦是三年以來該區域首個新項目。季內,零售物業市場租賃需求回暖,核心商圈項目積極進行品牌升級與改造,非核心商圈項目頻繁促成租賃成交,促使全市空置率環比下降0.7個百分點至11.7%。但依舊高企的空置率和市場壓力使不少項目繼續下調租金吸引租戶,導致全市購物中心首層平均租金環比下降0.1%,報人民幣379.2元每平方米每月。

重慶今年提出創建國際消費中心城市,進一步挖掘消費潛能。本季度知名品牌繼續積極進入重慶市場,幫助城市提升品牌滲透度,錄得Burberry重慶二店落戶萬象城,茹絲葵牛排館首進重慶落戶國金中心,健身品牌超級猩猩入駐北城天街,以及重慶首家星巴克寵物友好店落戶渝北N37月光之城。零售業態更加呈現多元化,加速線上與線下聯動,季內錄得網易考拉首店入駐時代天街,唯品會二店落戶大坪英利大融城,盒馬鮮生和超級物種等新零售超市繼續在城市擴張,入駐比鄰商務辦公和住宅區的項目。為了樹品牌和吸人流,書店日益成為各類商業項目主流租戶,季內觀察到南之山書店在財信廣場、N37月光之城、棕櫚Mall等三個小體量的項目連開三店,萬象城和新光天地分別迎來言幾又和西西弗書店。生活休閑方面,娛樂類門店季內新增較多,動物園、影院、電玩等紛紛出現增長,例如Hello Polly動物園和VR樂園均落戶新光天地,這類門店在豐富商場人氣的同時也為消費者帶來新的娛樂體驗。

在激烈競爭之下,不少項目借助社交媒體傳播,開展宣傳攻勢力求出位吸引客流訪問。例如,本季度鐘書閣借助抖音、大眾點評、微博等社交媒體成為網紅門店,為歐洲城時尚購物中心項目吸引大量客流。不過值得指出的是,引入網紅品牌打造流量空間應與購物中心整體運營結合,才能長久持續健康發展。

面對消費者依賴線上購物,且線下消費不斷分級的壓力,百貨門店經營挑戰重重。部分現有百貨空置率逐步高企,尤其是高區樓層,另外繼去年底解放碑王府井百貨關閉之后,南坪百盛百貨也宣布即將閉店。因此,許多百貨開始積極調整升級以應對競爭洪流,提高體驗業態以豐富供應和吸引更多消費者,比如位于觀音橋的茂業天地積極改造升級,負一樓引入兒童娛樂體驗的米迪熊超樂場娛樂中心和高區引入博納影院現入駐。

展望2019年,市場將持續迎來七個項目入市,核心商圈將重新成為市場矚目焦點,其中包括位于解放碑商圈的來福士廣場、觀音橋商圈的協信星光68廣場B館,屆時將加劇核心商圈內各項目間的競爭。沙坪壩龍湖TOD項目的金沙天街和中央公園區域兩江國際商務中心的各大商業項目也陸續亮出時間表和初步設計,相信在未來將成為市場下一個關注焦點。

住宅市場

2019年第一季度,重慶主城區一手住宅供應量為493.8萬平方米,環比下降43%。同期,受供應量影響,一手住宅成交量也同步下降,為469.1萬平方米,環比下降27.9%,但其下降幅度低于供應量,反映出住宅市場需求有所回升。與此同時,一手住宅成交價格環比略微上漲1.0%至人民幣11,672元每平方米。在高端住宅方面,本季度成交均價環比下降8.9%,報人民幣21,174元每平方米。

今年以來,政府加大住宅土地供應,第一季度成交25宗土地,僅3月25日至29日住宅土地出讓達11宗。據統計,季內土地成交累計面積約274.7萬平方米,環比上漲63.8%。同期,住宅土地的價格也持續攀升,成交平均樓面價達人民幣6,271元每平方米,環比上漲30.1%,且平均溢價率超過28%,為近一年來最高。

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文章原標題:《第一太平戴維斯:一季度重慶住宅土地市場回暖 量價齊升》

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